一线城市写字楼寒潮空置率上升租金下跌

“NGC 1803”星系是一对星系中的一个。德雷尔将它描述为“微弱的、小的、圆的”,位于东南方,靠近一颗非常明亮的恒星。这颗恒星实际上是星云状透镜星系“PGC 16720”,在这张图片中不可见。

但总体而言,多名分析人士均认为,这是一场长期战役,不能只看一时得失。

意大利教育部长露西娅·阿佐利纳当日在发布会上宣布,意大利所有学校将从3月5日起关闭,直到3月15日。“鉴于流行病学的情况在迅速变化,我们决定采取预防措施。”阿佐利纳表示,对政府而言,全国范围内暂停教育活动不是一个容易的决定。

“优客E记”还将陆续上线物业报修和缴费、停车缴费、社区团购等各类便民服务功能,未来,社区居民通过“云闪付”APP就可享受到安全便捷的缴费、买菜等各项基础生活服务。

此前世邦魏理仕研究部也预计过,2019年下半年之后国内写字楼将有所复苏,因为政策将引导更多元化的写字楼需求,如深圳前海等地方政府用租金补贴政策为企业提供支持。

〔房地产市场最冷的不是住宅,而是写字楼。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据,2019年前三季度,北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%,分别较去年底上浮3.2%,2.4%,1.8%,广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

此外,需求端也有值得注意的一些微小变化,诸如联合办公等替代性办公方式正在诞生。

反观深圳,虽有先行示范区概念优势,主要租赁需求也是TMT行业,市场空置率却不容乐观,第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%,各细分市场空置率普遍在10%以上,其中,前海47%,华强北34.6%,车公庙30.8%,高新园24.9%,福田中心区15.1%。

随着联合办公概念盛行,过往无力负担甲级写字楼的中小企业也有了入驻机会。据世邦魏理仕数据,尽管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭质疑,截至2019年第一季度末,联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。

据意大利公民保护部部长、新冠病毒应急委员会专员安杰洛·博雷利4日介绍,截至当日18时意大利累计确诊新冠肺炎病例3089例,较上一日新增587例。累计治愈276例,死亡107例。

截至三季度末,北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一线城市租金整体承压。

现阶段,在整体经济下行的大环境下,面对高昂的租赁成本压力,中小企业扩张谨慎,甚至出走,写字楼需求在短期内很难有较大改善。

在深圳,短期内市场租赁需求持续萎缩,写字楼新项目却还在不断竣工入市。在第三季度,深圳甲级写字楼市场就有四个新项目竣工交付,主要位于福田和前海区域,存量上升至725万平方米。莱坊预计,单在2020年深圳还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

多位第三方机构人士指出,供给与需求的断裂,将使写字楼在很长一段时间内处于待调整的过剩状态。

新增供应多,一定程度加剧了深圳写字楼空置率高居不下的形势。第一太平戴维斯研究部谢靖宇认为,深圳大量新增供应推高空置率,至少在未来半年内,预计更多业主会提供更大租金让步或者优惠举措,深圳写字楼第四季度的租金也将有所下跌。

值得一提的是,一线城市里,写字楼空置率内部分化严重,最低的是广州,最高的是深圳。

在全国写字楼空置率不容乐观的情形下,空置率数据分化背后,有多重影响因素在交织作用。

“NGC 1803”是1834年由天文学家约翰·赫歇尔发现的。赫歇尔在天文学中是个重要人物。约翰、他的父亲威廉和他的姑姑卡洛琳都为这个领域做出了巨大的贡献,他们的研究成果到今天仍然适用。

张波分析,深圳方面,P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出,再加上新增供应大幅增加,是写字楼空置率上升的主要原因。广州方面,空置率的持续下降得益于较低的租金水平,以及较少的新增供应。

租金方面,据中国指数研究院报告,2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中,25%环比上涨,75%环比下跌;二线城市商圈写字楼的租金中,50%环比上涨,40.9%环比下跌,9.1%与上期持平。

今年以来,一线城市除了广州,北京、上海、深圳的写字楼空置率均持续攀升。

威廉系统地记录了他在夜空中看到的许多物体,为太阳系中的众多卫星命名,发现了红外辐射等。卡洛琳发现了几颗彗星和星云。约翰把上述提到的天体目录进行了修改,并将其扩展到他的《星云和星团总表》中。这是天文学家至今仍在使用的深空天体目录——约翰·路易斯·埃米尔·德雷尔的《星云和星团新总表》的前身。

从历史上看,北京写字楼此前的低空置率也得益于第三产业的高速发展。在产业结构上,深圳的第二产业占比在一线城市中最高,随着制造业向服务业转型,第三产业占比抬升,写字楼需求也有望提升。

张波认为,在这一层面,如果开发商或业主或可以考虑带来新的企业空间解决方案,满足更多元的写字楼租赁需求,有望在未来降低写字楼空置率。

目前,“优客E记”正加速向全国各大城市推广应用,其中在内蒙古地区上线的区域版“小区优码”,已经率先在当地的物业公司、公交公司、社区街道、居民小区、银行、超市、产业园区、学校等2000多家单位落地,为当地社区疫情防控提供实实在在的支持和保障。

经济结构的调整和产业的变迁,是写字楼空置的根本原因,而持续增加的供应量,也提升了空置率,局部区域供不应求。

58安居客房产研究院首席分析师张波也表示,今年全国写字楼新开发面积增长由负转正,开发商还在积极拓展写字楼市场,而写字楼项目施工进度缓慢,后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。

首次使用“优客E记”的社区居民或外来访客,通过“云闪付”APP扫描二维码,在线填写和提交个人信息(如姓名、联系方式、居住地址、车牌等);后续进出社区,无需重复输入个人信息,只需“云闪付”扫码,快速填写体温即可。居民或访客在线提交的信息,会由“优客E记”后台系统推送到社区门岗工作人员的手机上,结合社区出入管理政策和人员体温等情况进行快速核验,即可确认拦截或放行。在离开社区时,居民或访客也通过“云闪付”扫码方式,快速填写体温和外出事由等信息,由门岗工作人员实时核验即可。

意大利总理孔特在发布会上解释说,目前全国需要集中精力采取一切措施,以达到遏制新冠病毒传播或减慢传播的效果。经与意大利高级卫生研究院主席西尔维奥·布鲁萨费罗协商后,政府做出了暂时关闭教育系统的决定。

以形势严峻的深圳为例,从中长期看,莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东表示:“由于服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升,以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中,预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖,需求出现回升。”

意大利政府还决定从4日起暂停开放总理府一些公众导览活动。总理办公室在一份声明中说,采取这一措施是“考虑到防止和遏制新冠病毒可能进一步传播的普遍需要”。

甲级写字楼市场方面,根据莱坊2019年第三季度报告数据,广州甲级写字楼市场第三季度无新项目交付,目前存量为570万平方米,整体空置率为8%,环比下降1%,主要租赁需求来自TMT行业,珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

虽然整体市场空置率严峻,据莱坊研究院数据,在第三季度,深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃,凭核心商务区一半的租金水平,吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

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未来三年写字楼市场空置率也不容乐观,因为新增供应在持续增加。莱坊研究部预计,广州甲级写字楼市场未来三年新增供应约为253万平方米,以琶洲和金融城热点区域为主,随着琶洲互联网总部等项目竣工入市,空置率将会逐步提升,在2020年达到峰值后会逐渐回落。

戴德梁行数据显示,过去一年,全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。

将眼光放得更长远些,随着经济和产业的调整升级,写字楼市场的春天也许要几年后才能到来。